2024年3月31日 星期日

BNO Visa

BNO visa 計劃推行已經有三年時間,最初申請30個月的申請者亦都係時間申請多30個月的renew。當然,如果現時的情況同三年前申請時有變,renew多30個月Home Office唔一定會同意。例如,配偶dependant的身份,現時已經離婚,申請就唔一定會批。


另外,IHS的有關收費都加左好多。如果30個月後,未能滿足Indefinite Leave to Remain的條件,到時IHS的收費可能會進一步增加。


申請人在地5年間需要注意保持行為良好,唔好有刑事犯罪。因為,如果係嚴重刑事案,非英籍犯罪者會係完成刑期後,Home Office會deport佢返家鄉。再重新申請BNO visa的難度會好大。可以揾移民律師試下申請,十萬八萬律師費就畀硬。


有啲申請人,係申請之前已經有刑事過失,如果唔係好嚴重的案件,而犯案時又好耐之前,之後申請人一路都保持行為良好,申請BNO visa通常都批。呢種情況,申請人最好一次過申請60個月,因為如果需要30個月後返黎renew,Home Office係會重新考慮申請。第一次批你唔代表第二次一定會批你。


注意5年後申請永居,成過居留期間都要保持行為良好。申請人需要滿足criminality同conducive to public good的suitability條件。

2024年3月26日 星期二

樓宇買賣

 樓宇買賣 - 


近日,樓宇買賣活躍返,希望想賣就賣得出,想買就買到。香港樓宇買賣程序算直接。買賣雙方都有律師代表,賣方最簡單,收左錢就無手尾跟。買家收左樓,重怕係有漏水,可能凶宅,或有靈體寄居,等等。


買家必須係臨約簽署前,問清楚單位係唔係凶宅,重要臨約寫明。問地產代理,同賣方的有關問題。及其回覆都要有當時書面證明。如果,簽約前無問,簽約後就無仇報。另外,凶宅法律上無清楚定義,最好寫清楚,單位無發生過凶殺,跳樓,自然死亡,等等。


香港的物業註冊制度係所謂 unregistered title。買方律師需要睇樓契 title deeds 有無問題,去決定單位的 title 有無問題。土地註冊署唔會保證註冊物業業權無問題。所以法律責任要買方律師負責。


英國的物業主要都係 registered title。土地註冊署保證業權誰屬。買家律師的責任細好多。買家只要做 search 同 survey,保證物業質素無問題就可以。當然,亦都無凶宅的問題。因為,英國無講凶宅名單呢樣嘢。買屋之前,買家好難有資料知道間屋係唔係凶宅。通常,要到入住睇到或聽到靈體朋友,就知中召啦!


由於香港人一般都係比較唔熟悉英國的樓宇買賣程序, 好多時都希望揾香港人律師樓去處理。好處係,過程中,客人可以時不時打電話問進度,語言上較方便,唔會好似唔左下落。一般本地律師樓係唔會entertain客人打電話問進度,因為收費上唔可能有足夠人手處理。


缺點係,由於同事要要用多好多時間客戶服務,收費通常會貴多大約£100。至於,多畀100係值唔值得,就見人見智啦!


買樓宇係大數目的大決定,過程要小心啲。如果,中召先揾律師去告人,就要浪費大量的時間同金錢,而結果又無得保證。

2024年3月24日 星期日

離婚

 離婚 -


離婚有5種唔同的理由可以提出 - 通姦,不合理行為,分居兩年,同意並分居一年,遺棄一年。家法事法庭只要事實上相信婚姻已經破裂至無可挽救,就會批出離婚令。


通姦證明上比較困難,因為對方通常唔會主動承認。提出方需要證明A同B,有發生性行為,都有一定困難,除非,兩人參加AV演出。不合理行為,可以係精神上,或肉體上,打人,唔畀家用,成日唔返屋企,等等。分居兩年,可以單方面提出離婚。分居一年,但雙方同意,就好簡單。遺棄一年,人都揾唔到,就可以單方面提出離婚。按相方不同情況,最好先問下律師意見。


除非相方同意,或無未成年子女,雙方都需要處理子女的管養權問題。家事法庭一般情況會睇下邊一方係通常負責管教子女,並有更好的資源及時間繼續管教子女,去決定管養權畀邊一方。


贍養費方面,起點係婚姻財富的一半,各人平分。但法庭會考慮,相方的收入及支出,以及合理的生活條件,作出最後安排。當然,如果相方同意,法庭唔會多問。


近年,由於好多香港家庭可能已經移民外國,如英國,加拿大,澳洲等等。如果,要提出離婚,最直接當然係所在國提出。但並非所有情況都適合。例如,相方無未成年子女,係香港有不動產,香港提出離婚,家事法庭可以直接批出有關處理物業的法庭命令。如果,係所在國提出離婚,所在國的法庭命令唔可以直接係香港執行。離婚一方需要係香港高等法院提出申請普通法上執行。第一,普通法上,唔係所有法庭命令可以執行,如 order for sale 就唔得。第二,高院律師費又高又金。


按擬提出離婚一方的個別情況,最好先問下律師的法律意見,再決定係所在國,定係香港提出離婚。

2024年3月19日 星期二

遺產承辦

 遺產承辦 -


辦理遺產承辦,要去遺產承辦處。遺產承辦可分為: 有遺囑承辦,同無遺囑承辦。前者比較方便,需按照平安紙中所述的承辦人去處理承辦。攞左承辦認証後,就按照平安紙中所定的受益人去分配財產。後者,由於無立平安紙,就要按無遺囑承辦法去處理遺產承辦,同遺產分配。


簡單黎講,無遺囑承辦法把逝者的後人分為不同的先後次序。配偶次序最高。如果配偶早亡,子女可以去做承辦。如果無配偶,又無子女,父母可以去做承辦,之後就係逝者的兄弟姐妹啦。而受益人的先後次序,都係同承辦的先後次序一樣。


遺產承辦可以自己處理,或透過律師去處理都可以。通常遺產較多,受益人又多,透過律師去處理比較方便。如果遺產唔多,可以自己同遺產承辦處約時間處理。一般情況,佢地都幫到手。揾律師的缺點當然係要使律師費。


至於申請承辦的文件方面,必須注意逝者名字描述要正確同全面。理由好簡單,如果逝者在生時,曾經改名,佢有可能用唔同名買過並持有不同的不動產或其他資產。如果遺產認証中無呢個名,後人係辦唔到遺產轉名。只可以返遺產承辦處做多次更改。


同樣道理,財產的描述都要正確同全面。樓宇的描述需要按照土地註冊署的描述,銀行戶口號碼就一正要準確。財產描述唔好遺漏。否則,就要返轉頭,去遺產承辦處辦理更改。


2024年3月14日 星期四

多地遺囑

 多地遺囑-


立遺囑,或平安紙時,需要考慮兩方面的事情:(1) 何人會係平安紙中的受益人,和 (2) 財產的性質及地理上的分布情況。第 (1) 點,以前已經講過,重點係邊個係受益人,以及邊個如果唔係受益人,係法律上,可否日後法律上提出訴訟,向遺產執行人追討。


第 (2) 點而言,一般人比較少注意。就不動產黎講,如果立遺囑人在香港,以及海外都有財產,如果生前只立左一份平安紙,唔理係香港立定係海外立。如係香港所立,日後係香港做遺產承辦,去處理香港的不動產,當然唔會有問題。問題就發生係點樣去處理海外的不動產了? 因為香港遺產承辦處的遺產認證,係唔可以攞去海外任何一個國家做所謂 resealing 。如加拿大就唔可以。


結果,後人就唔可以簡單直接係加拿大辦理所在地的不動產。後人需要係加拿大重新做一次遺產承辦。立遺囑人過身的永居地就變得好重要,因為,假如立遺囑人係香港過身,加拿大的遺產承辦需要用香港的承辦法律去處理。當中的律師費支出會大好多。呢個係所謂 conflict of laws 的問題。呢種情況下:客人最好係香港及加拿大分別立一份平安紙。日後,後人可以分別係香港同加拿大辦理遺產承辦。律師費支出會比較低。


如果,海外的不動產處於英國,後人可以用 resealing 的方法去處理承辦。如只得一份香港平安紙,後人可以係香港遺產承辦處攞左遺產認證之後,去英國做 resealing 。反過黎,只得一份英國平安紙,後人就要係英國做遺產認證之後,返香港做 resealing 。但較簡單的方法都係香港同英國分別立一份平安紙。日後,後人可以分別係香港同英國辦理承辦。律師費支出會比較低。


上述因不動產而引起的 conflict of laws 的問題,同樣會發生係如銀行存款上。如後人係加拿大攞住遺產承辦認證返香港的銀行要求提款,香港銀行唔會承認,亦唔會采你。



2024年3月10日 星期日

移民律師

 移民律師 -


一般在英國生活了十年,八年,或者時間更長的華人,如果是逾期居留,都希望有一天能夠正式獲得合法身分。由於,沒有合法身分,無論在生活,工作,以及子女教育上都會面對許多困難和問題。若果能經法律途徑獲得合法身分,以上種種困難和問題自然會一一解決。


英國移民法規對逾期居留者提供多條不同的路徑可獲得合法身分,因應申請人的不同情況,可以透過不同的路徑進行申請。理論上,申請人可以以個人身分直接向內政部提出申請。由於英國移民法規非常複雜,又經常更改,一般人在沒有移民律師代表的情況下,能滿足內政部的申請要求,最後成功獲得合法身分的機會不大。


所以,申請人通常都會找移民律師或移民顧問的服務。到底移民律師或移民顧問有何分別? 前者為經過正式法律訓練,已經成功通過律師專業試的正式英國註冊律師。但後者不是律師,只是從事移民服務的工作者。某些移民顧問可能有多年的經驗,由於沒有經過正式法律訓練,當申請人情況比較複雜時,處理上會有困難。申請人最好初次會面時,正式要求服務提供者透露到底是移民律師,還是移民顧問? 申請人需要選擇正式的移民律師代表提出申請。


移民律師或移民顧問的收費相差非常之大。同一類型的申請事項收費可以為2000英鎊到5000英鎊不等。申請人要如何選擇呢? 一般而言,申請人要多走數間不同的移民律師問下初步法律意見。初步會面,通常不收費的。經驗所得,收費太低的移民律師不會用心和用足夠時間去處理申請,因為每項申請收費太低,只能用數量換質量。收費太高的都不能選,因為收費高並非代表服務好,只是希望用市場不透明獲取最大利益。以上述2000英鎊到5000英鎊的收費為例子,申請人應該選擇律師收費為大約3000英鎊最合適。

授權書

 授權書-


授權書的種類有好多種,即所謂 power of attorney。一般情況下,香港人日常會接觸到的授權書係授權他人幫手賣樓,或者放租。現時,不少港人因為政治,或者其他的原因,需要短時間內離開香港,在港物業又唔可以離港前賣出或者租出。無理由叫地產代理放賣或放租成功後,親身回港辦理手續及簽署交易文件。費時失事。


較理想的方法係離港前,親身上律師樓一趟,係律師面前簽份授權書,再交畀被授權人,去負責簽署買賣,或者放租的文件。注意: 授權書的有效期限為一年。如果係簽署後一年內物業都賣唔出,或者租唔出,原本個份授權書就會失效。授權人係呢種情況下,就需要揾律師簽過份新授權書。當然,律師費要畀多次。


如果離港前,黎唔切揾律師做份授權書,或者做左,但一年已過,物業都未賣出或者租出。現時已經身在海外,可能政治上,或者其他的原因,唔可能或者唔方便再返香港。點樣再做份新的授權書呢? 如果身在海外的國家,能係附近揾到香港律師,去處理授權書的文件,以及見證簽署,之後把簽署好的授權書寄回香港畀被授權人便可。


授權人好多時間侯都擔心如果揾左個靠唔住既被授權人。物業最終賣出,或者租出,被授權人會將所得賣價或租金據為己有。呢個唔使擔心,因為被授權人的權限只在於賣出或租出物業,款項係會按照授權書指定直接畀返授權人,即業主本人。


其他注意事項: 授權書上的授權人簽署式樣必須同對上樓宇買賣文件 (即 last assignment) 簽署式樣一致。否則,一年內揾到買家都無用,因為買家代表律師唔會接受係出於業主的簽署,並視授權書為無效。